どう変わった？ 住宅ローン控除
どう変わった？ 住宅ローン控除
今回は内容が大きく見直された住宅ローンをとりあげます。新築の場合は入居のタイミングによって借入限度額が異なるなど、注意しておくポイントをまとめています。
- 住宅ローン控除は令和4年の税制改正によって内容が大きく見直され、適用期限も延長されました。
- 入居時期や住宅性能によって控除の対象となる借入限度額などが変わるため、住宅購入を検討している場合には内容を確認しておくと良いでしょう。
控除適用は４年間延長、内容も大きく見直し
住宅ローン控除は、昨年度の令和4年度の税制改正でその内容が大きく見直されるとともに、令和3年に終了予定だった適用期限が令和7年までの4年間延長されました。
見直し前の控除期間は原則として10年間でしたが、消費税率の10％への引き上げに伴う措置として期間が13年間となる場合があり、10年目までとそれ以降で控除額の計算方法が変わるなど複雑な部分もありました。令和4年以降については、居住のタイミングと住宅の性能によって控除対象となる借入限度額が決まるようになり、少しスッキリした区分になったと言えます。
令和4年から令和7年の住宅ローン控除の概要
令和4年から令和7年における住宅ローン控除の概要で注目すべきポイントは、入居のタイミングと住宅の環境性能等によって対象となる借入限度額が変わることです。また、合計所得金額の要件が従来の「3,000万円以下」から「2,000万円以下」に、控除率は一律0.7％に変更されました。
| 新築／ 既存等 | 住宅の 環境性能等 | 借入限度額 | 控除期間 | |
|---|---|---|---|---|
| 令和4年または 令和5年入居 | 令和6年または 令和7年入居 | |||
| 新築住宅 買取再販 ※1 | 長期優良住宅 ・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年間 ※4 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 | ||
| その他の住宅 | 3,000万円 | 0円（2,000万円） ※4 | ||
| 既存住宅 | 長期優良住宅 ・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 10年間 | |
| その他の住宅 | 2,000万円 | |||
| 控除率 | 全期間一律0.7％ | |||
| 所得要件 | 合計所得金額2,000万円以下 ※2 | |||
| 床面積 要件 | 50㎡以上 ※3 | |||
- 1 宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋
- 2 床面積が40㎡以上50㎡未満で令和5年12月31日以前に建築確認を受けた新築住宅の場合は1,000万円以下
- 3 令和5年12月31日以前に建築確認を受けた新築住宅については床面積が40㎡以上50㎡未満も対象
- 4 令和6年以降に新築の建築確認を受けた場合は0円（対象外）。ただし、令和5年12月31日までに新築の建築確認を受けているか、令和6年6月30日までに建築されたもの（50㎡以上の新築住宅に限る）については、借入限度額が2,000万円、控除期間は10年間となる。
住宅ローンの控除額は「各年の年末における借入金残高（借入限度額まで）×0.7％」が原則です。所得税から引ききれない金額があるときは、一定の上限がありますが、翌年度の住民税から差し引くことができます。
令和5年までの取得と令和6年以後での取得の違い
令和4年から令和7年にかけての住宅ローン控除において注意したいのが、新築住宅に令和5年までに入居する場合と令和6年または令和7年に入居する場合とで、借入限度額が異なるということです。住宅ローン控除では最長13年間の控除を受けることができますが、令和5年中の入居と令和6年中の入居とでは借入限度額が異なるため、入居時期が少し変わるだけで控除額に違いが出てくることがあります。
＜省エネ基準適合住宅（新築）を取得して住宅ローン控除を受ける場合の控除額の例＞
| 借入限度額 | 控除率 | 各年の控除額（上限） | 控除額の合計（上限） | |
|---|---|---|---|---|
| 令和5年12月 に入居 | 4,000万円 | 0.7% | 4,000万円×0.7％＝28万円 | 28万円×13年 ＝364万円 |
| 令和6年1月 に入居 | 3,000万円 | 3,000万円×0.7％＝21万円 | 21万円×13年 ＝273万円 |
資金準備の都合や良い物件と巡り合えるかどうかで入居のタイミングは変わってきますが、ちょっとした入居時期の差で控除額が変わってしまいますので、住宅取得の予定があるときは入居時期を強く意識しておくと良いでしょう。
省エネ基準を満たさない一般の新築住宅に令和6年以後に入居するケースについても注意が必要です。床面積が50㎡以上の住宅については、令和5年12月31日までに建築確認を受けているか令和6年6月30日までに完成していれば住宅ローン控除の適用を受けることができますが、床面積が40㎡以上50㎡未満のときには令和5年12月31日までに建築確認を受けていなければ住宅ローン控除の適用を受けることができません。入居時期次第で住宅ローン控除の適用が受けられなくなることもあるので、床面積が50㎡に満たない住宅を検討しているのであれば注意しておきたいポイントです。
住宅ローンを組むときは住宅ローン控除だけでなく、団信保険料なども確認を
住宅ローンの残高に応じた控除を受けることができるのが住宅ローン控除ですが、住宅ローンを組むときには毎月の返済以外にも負担が発生することを意識しておきたいところです。ローンの返済者に万一のことがあったときに残債が全額弁済される「団体信用生命保険」（団信）は、残される家族にローン負担を残さないための保険であり、加入を条件としている住宅ローンも多くあります。
団信は一般的に金利に上乗せして保険料を支払います。「フラット35」など加入が任意である住宅ローンでは加入を迷うかもしれませんが、一家の大黒柱である返済者が亡くなれば、残された家族は生活費を確保しながら、住宅ローンの返済も続けなければなりません。他の生命保険の加入状況等にもよりますが、団信に加入することで月々の返済が増えても、加入した方が安心でしょう。 団信は返済者が高度障害を負ったときも対象となります。また、いわゆる3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）や、8大疾病（3大疾病に糖尿病や肝硬変など5つの重度慢性疾患を加えたもの）と診断されたときに対象になるものもあります。
保険に加入することでどのくらい負担（返済額）が増えるのかを確認し、年齢や返済期間、借入額を踏まえて検討するとよいでしょう。
令和4年から令和7年の住宅ローン控除の特徴のひとつは、新築住宅の場合、令和5年までと令和6年以後とで住宅性能等による控除の対象となる借入額の上限が異なり、控除額がゼロになってしまう場合もあるという点です。住宅購入を検討するときには、入居時期や住宅性能、床面積を考慮して計画的に住宅取得を進めていくとよいでしょう。
- 掲載されている内容は2023年6月7日時点のものです
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文責 山田コンサルティンググループ株式会社
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