2026年分の路線価が7月1日に公表されました。都市部を中心に路線価の上昇が目立つ中、不動産価格の高騰による相続税の負担増加が気になる方もいるかもしれません。相続や贈与に詳しい税理士法人大手町トラストの野田美沙子税理士に、路線価の更新を踏まえた不動産相続のポイントや注意点を聞きました。

路線価上昇で相続税負担が重くなる可能性も

7月1日に、相続税や贈与税の算定基準となる2026年分の路線価（2026年1月1日時点）が公表されました。都道府県庁所在地の最高路線価は35年ぶりに下落した都市がなく、44都市で前年を上回りました。再開発が進む都市などでは、上昇率が10％を超えたところもありました。このように地価が上がると、相続関連業務にも影響が出るのですか。

路線価が上昇した地域に不動産をお持ちの方は、相続税の負担が重くなる可能性があります。日頃、都内を中心に関東圏にお住まいのお客様のご資産の相続税評価額を試算していますが、近年の不動産価格の高騰の影響で、「以前と比べてこんなに不動産価格が上がっているのか」と驚かれるお客様が多くいらっしゃいます。やはり、価格の上昇が続いている印象です。

（注）都道府県庁所在都市の最高路線価の高い順。
（出所）国税庁「令和8年(2026年)分都道府県庁所在都市の最高路線価」より野村證券投資情報部作成

（注）東京国税局における税務署管内の最高路線価のうち対前年上昇率の高い順に掲載し、参考として最寄り駅を記載。
（出所）東京国税局「令和8年（2026年）分の路線価等について」より野村證券投資情報部作成

路線価の見方と相続税評価額の概算方法は

所有している不動産の相続税評価額が上昇しているかどうかが気になる方は、路線価を用いて最新の評価額を把握するには、どうすれば良いでしょうか。基本的な路線価の見方や、所有している不動産の相続税評価額の計算方法を教えてください。

路線価を用いて、現在お住まいの住宅地の相続税評価額を概算する際には、「1㎡あたり価額（路線価）×面積」で計算します。路線価は国税庁のホームページ（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）で確認できます。路線価の表示は、下の図表のように数字とアルファベットで構成されており、数字は「1㎡あたり価額（千円単位）」です。アルファベットはA～Gに対応した「借地権割合」で貸地や借地に使用します。所有している賃貸マンション・アパートなどの相続税評価額を計算する際にも使用します。またマイホームの場合であっても、マイホームの敷地が借地の場合は借地権割合を乗じて計算することになります。

一方、路線価が設定されていない地域は「倍率地域」で、その土地の固定資産税評価額に倍率をかけて計算します。まずは大まかに、ご自身の土地がどのくらいの評価になるのかを把握することが大切です。

不動産相続のポイントは、納税資金の確保と相続財産の分け方

最新の路線価を用いて、所有している不動産の相続税評価額を概算したら、価格が思ったよりも上昇していた方は、将来の相続に備え、何から始めれば良いでしょうか。

不動産以外の資産も把握し、財産全体で相続税がいくらかかるかを試算してみましょう。原則、財産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えた場合には相続税がかかることになります。基礎控除に加え、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などが適用される場合には、さらに相続税を減額できる可能性があります。より正確に相続税の試算を行う場合には、専門家に確認すると良いでしょう。相続税を試算した結果、相続税を支払う可能性が高い方は、次に納税資金が足りているかを確認し、その上で不動産を含めた相続財産の分け方を考えていただく必要があります。親族で話し合いをされても良いかもしれません。不動産は複数人で分けて共有名義で相続すると、次の代に問題が持ち越される可能性があるため、注意しましょう。

不動産をお持ちの方で、過去に一度相続税を試算され、相続税評価が基礎控除額のボーダーラインにあった方は、路線価の上昇で相続税が発生する可能性があります。参考として、先ほど紹介した「東京国税局管内の各税務署別の最高路線価上昇率ランキング」にランクインした「文京区小石川１丁目 春日通り」に100㎡の居住用不動産を所有していた場合、土地部分の相続税評価額がどれくらい上昇したか試算してみましょう。2026年の路線価ベースで単純計算すると、相続税評価額は4億4,000万円となり、2025年対比で8,000万円上昇しました。小規模宅地等の特例の一定の要件を満たし、80％の減額割合が適用される場合でも、相続税評価額の上昇額は1,600万円となりました。

不動産を巡る相続において、特に注意すべきなのはどんな人でしょうか。

相続財産に占める不動産の割合が多い方ほど、路線価上昇による相続税の負担が重くなりやすいため、注意が必要です。現預金や上場株式の相続に比べて、不動産は売却までに時間を要します。相続した不動産を売却して納税資金に充てる場合でも、相続税の申告・納付期限は通常、被相続人の死亡日の翌日から10カ月以内に行わなければなりません。また、先祖代々受け継いできた土地であったりすると、心情的に売却がためらわれ、納税資金の確保に苦戦する場合もあります。

「小規模宅地等の特例」の対象外となるケースも

路線価の上昇に加え、相続税計算時の減額割合が大きい「小規模宅地等の特例」が適用されるかどうかでも、相続税額が変わりそうですね。

そうですね。小規模宅地等の特例が適用できると、自宅敷地を相続する場合、330㎡まで80％減額されます（賃貸マンションやアパートなどの貸付用不動産の場合、限度面積200㎡、減額割合は50％）。例えば、相続税評価額が1億円の自宅敷地を相続する場合、一定の要件を満たせば、相続税評価額を2,000万円に引き下げることができます。

ただ、気を付けていただきたいのが、「自宅だから大丈夫」と思っていても、実際には特例が使えないケースも少なくありません。特に配偶者が相続する場合に比べて子供が相続する場合は、特例の適用要件が複雑になるため注意が必要です。同居していた子供が相続する場合、相続税申告期限まで所有し続け、かつ、相続税申告期限まで引き続き居住していれば対象となります。ただし、別の場所で生活していながら住民票だけ移しても、同居しているとは言えません。あくまで同居の判定は、実態に基づいて行われます。例えば、家族の1人が、1週間のうち、数日泊まるようにしていた場合や、亡くなる直前に引っ越した場合などは、同居とは判定されない可能性があります。

配偶者も同居親族もいない場合は、相続開始前3年間、持ち家や親族が所有している不動産に住んでおらず、基本的に賃貸不動産に住んでいる子供も、小規模宅地等の特例の対象となります。一般的に「家なき子」の特例とも呼ばれていますが、対象外となるケースもあります。例えば、相続人が兄弟2人で、長男が親と同居し、次男は別居している状況で、長男は引き続き住む予定はなく、賃貸マンションに住んでいる次男が相続する場合です。この場合、長男が同居しているため、要件を満たすことができず、次男は小規模宅地等の特例の対象外となってしまいます。

また親が高齢で老人ホームに入った場合も、自宅の扱いが変わることがあります。親が独居の場合、空いた自宅に他の親族が住み始めると、その人の居住用と判断され、被相続人の自宅敷地として小規模宅地等の特例が使えなくなることもあります。

このように小規模宅地等の特例は適用要件が複雑なため、必要に応じて税理士などの専門家に確認すると良いでしょう。不動産価格の上昇に加えて、小規模宅地等の特例が使えないと、想定以上に相続税が高くなることがあります。

まずは路線価の公表をきっかけに、家族で相続について一度話し合ってみることをお勧めします。過去に試算された方でも、ここ数年で地価が大きく変わっている可能性があるため、改めて試算されると良いでしょう。

※本コラムで取り上げられた不動産・相続税に関する基本的な考え方などについては、あくまで個人の見解によるものであり、野村證券の意見を代表するものではございません。本コラムは2026年7月現在の法律に基づいて作成しています。個別の税務の詳細につきましては、税理士等にご相談ください。