少額からの不動産投資に
セキュリティ・トークンという選択肢
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3.0%〜4.5%※1
100万円 / 1口※2
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セキュリティ・トークンとは、ブロックチェーンなどの先端技術を活用した独自の技術基盤を用いて発行・管理されるデジタル化された金融商品（有価証券）です。有価証券（セキュリティ）を、デジタルデータ（トークン）で取り扱うため、セキュリティ・トークンと呼びます。また、デジタル証券とも呼びます。
ブロックチェーンとは、一般的には、複数のコンピュータ（ノードと呼びます）が分散してデータ管理する技術を指し、誰でも参加可能なパブリック型ブロックチェーンが良く知られています。今までは1か所で実施することが主流だったデータ管理を、複数のノードがデータ管理をするため、データの改ざんが非常に困難となり、システムの安定性が向上します。セキュリティ・トークンにおいては、外部からのデータ改ざんのリスクを防止する観点から、パブリック型ブロックチェーンではなく、単一又は少数のノードによりデータを管理するプライベート型ブロックチェーンやコンソーシアム型ブロックチェーンが採用されています。
サーバーでデータを一括管理
複数のノードでデータを共同管理
主なメリットは以下の３つです。
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有価証券をセキュリティ・トークンの形態で発行することにより、これまで個人投資家には投資機会が限られていた様々な商品に、比較的少額から投資できるようになります。例えば、マンション・物流施設・旅館などの大型不動産に比較的少額で投資できる不動産セキュリティ・トークンがすでに開発、発行されています。また今後は、インフラ資産・航空機などの多様な投資対象資産への応用も検討されています。
詳しくはこちらセキュリティ・トークンの種類によっては、配当金のみならず、発行体の提供するクーポンやポイントなどの非金銭リターンを受け取ることも可能です。
ブロックチェーン技術を用いた商品やコンテンツは数多く存在しますが、セキュリティ・トークンは既存の株式・債券などと同様、有価証券として金融商品取引法の規制の下で適切に設計された金融商品です。
詳しくはこちら
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このセキュリティ・トークンを不動産に活用することで実現される、不動産セキュリティ・トークンについて解説していきます。
不動産セキュリティ・トークンは、単一または少数の不動産へ、証券の形で小口投資が可能となります。
これまでの不動産への代表的な投資手法としては、現物不動産と不動産金融商品（J-REITなど）が挙げられます。不動産の各投資手法には、下表のような特徴や特性があり、それらに起因して固有のメリット、デメリットおよびリスクがあります。
現物不動産投資は、まとまった資金の準備や、また不動産の運用管理を自分自身で行う必要があり、投資手法としては個人投資家にとって比較的敷居が高いものでした。
また、リートなどの不動産金融商品は専門家が運用管理する多数不動産への投資を小口化したものであり、個人にも比較的取り組みやすい投資手法ですが、取引所に上場されている場合、金融市場の影響を受けやすく、個別不動産の運用成果が必ずしも投資の成果に直結するとは限らない側面もありました。
不動産セキュリティ・トークンは、セキュリティ・トークンと不動産投資を組み合わせることで、これまでの不動産投資にはなかった、新しい形での不動産投資が可能となります。
なお、不動産セキュリティ・トークンを活用した資金調達を不動産STO（セキュリティ・トークン・オファリング）と呼びます。
| 投資形態 |
|---|
| 投資対象物件 |
| 投資額 |
| 運用管理者 |
| 現物不動産投資 | 不動産 セキュリティ・トークン |
不動産金融商品投資 （J-REITなど） |
|---|---|---|
| 単一 / 少数物件 | 単一 / 少数物件 | 複数（多数）物件 |
| 大口投資 | 小口投資（証券） | 小口投資（証券） |
| 投資家自身 | 専門家 | 専門家 |
不動産セキュリティ・トークンは、不動産ファンドの投資持分をブロックチェーン上で権利移転できるようにした金融商品です。不動産ファンドとは、「投資家からお預かりした資金を不動産へ投資し、その成果を投資家にお返しする仕組み」のことを指します。居住用不動産のご購入時においては、「自己資金」と銀行からの 「借入」（住宅ローン）を利用することが一般的ですが、不動産ファンドでも同様に、「自己資金」と「借入」により投資対象となる不動産を購入する投資手法が代表的です。不動産ファンドの投資家は「自己資金」にあたる投資持分へ投資することになります（不動産ファンドにおける銀行等からの借入は期限一括返済が一般的です。）。
また、不動産ファンドを運用する役割を担う専門家をアセットマネージャーと呼びます。アセットマネージャーは、不動産ファンドの管理・運用に関するあらゆる業務を投資家に代わり実施します。
運用期間中に不動産価格が上昇した場合、図中の例１の様に自己資金（不動産ファンドの投資持分の価値）は増加します。逆に、不動産価格が下落した場合、図中の例２の様に自己資金は減少します。
※ 投資対象不動産を含むファンドの資産と、負債（借入金）、純資産（自己資金）の状況を表現するために作成される貸借対照表では、借入金が上、自己資金（セキュリティ・トークン）が下に位置しますが、わかりやすさのためにこの図では、上下の位置を逆転して表示しています。
投資家は、不動産ファンドの仕組みに則り投資成果としての資金交付を受けます。不動産ファンドには、二種類の資金交付があります。一つ目は、運用期間中の配当金、二つ目は、運用終了時（償還時）の不動産売却にかかる償還金及び配当金です。
運用期間中の配当金は、不動産の賃貸収入等から、物件の管理費・アセットマネージャーの報酬・借入金の利息などの支出を引いた残額（以下「不動産運用益」といいます。）の中から、アセットマネージャーが金額を決定し、不動産セキュリティ・トークンの保有口数に応じて投資家に分配します。
運用終了時（償還時）の償還金と配当金は、不動産運用益と不動産売却価格の合計額に応じて決定され投資家に払い戻されます。償還金は、不動産運用益と不動産の売却資金から、借入金（返済額 ）を引いた残額を原資として、当初の投資元本金額を限度に不動産セキュリティ・トークンの保有口数に応じて投資家に分配されます。償還時の配当金は、償還金を分配後に残額があれば、不動産セキュリティ・トークンの保有口数に応じて分配されます。
① 償還金が当初の募集価格を上回る場合
運用終了時（償還時）の不動産運用益と不動産売却価格の合計額が当初の投資元本金額を上回る場合。発行時の自己資金（投資元本金額）相当の償還金を得られ、さらに配当金を得ることができます。※
② 償還金が当初の募集価格を下回る場合
運用終了時（償還時）の不動産運用益と不動産売却価格の合計額が当初の投資元本金額を下回る場合。配当金がなく、償還金も発行時の自己資金（投資元本金額）より減額され元本割れとなります（配当金と償還金がともにゼロとなり、自己資金が一切戻ってこない場合もあります。）。※
※ ① ② 共に、正確には、借入金返済後、AM報酬、信託報酬、清算費用などの支出が差し引きかれた後に、償還金、配当金の計算がなされます。また、投資対象不動産を含むファンドの資産と、負債（借入金）、純資産（自己資金）の状況を表現するために作成される貸借対照表では、借入金が上、自己資金（セキュリティ・トークン）が下に位置しますが、わかりやすさのためにこの図では、上下の位置を逆転して表示しています。
※ 本ページは不動産セキュリティ・トークンに関する情報提供のみを目的としており、個々の金融商品の勧誘や売買の推奨を行うものではありません。