販売中商品

投資対象不動産

シックスセンシズ 京都

シックスセンシズ 京都の概要

• 自然派ラグジュアリーホテルブランド「シックスセンシズ」の日本初進出施設として2024年4月に京都市東山区に開業
• インテリアデザインは、平安朝の華やかさを象徴する“雅”を空間デザインの軸として、日本の伝統と装飾を現代的に誂え、京都文化との調和と融合を最重要視
• 42〜238平方メートルの広さを備えた81室の客室とスイートで構成
• 「シックスセンシズ スパ」におけるスパ&ウェルネス体験、地元のサステナブルな食材を活かした料理、充実した託児サービス等を提供

シックスセンシズ京都の特徴

■ スパ＆ウェルネス

• スマートサイエンス、伝統的なヒーリング手法及び日本の禅文化を組み合わせたユニークなウェルネスプログラムを体験することが可能
• ブティック、トリートメントスイート（ダブル1室 / シングル3室）、多目的センサリースタジオ（瞑想、ヨガ等）、温浴施設、サウナ、アルケミーバー（天然由来の材料を用いた手作り体験ワークショップなどを開催する施設）、ティーラウンジ、WATSU（アクアティックボディワーク）用プール、屋内プール、ジム（24時間営業）等を設置

■ レストラン＆バー

• シーズナルダイニング：Sekki （節気）
• カフェ：Café Sekki
• バー：Nine Tails
• 鮨：鮨 おおが 東山

■ キッズフレンドリー

• 子供連れ宿泊者向けサービスとして、キッズクラブ「Grow With Six Senses」、ベビーシッターサービスを提供
• キッズクラブでは、アップサイクルアートや折り紙、インタラクティブなゲーム及び日本の工芸などを通じて、ウェルネスとサステナビリティに関連する体験プログラムを提供

■ サステナビリティ

• キッチンから発生する廃棄物の一部が堆肥化され、美しい伝統的な庭園の肥料として活用。また、庭園ではキッチン及びスパで使用されるハーブも栽培
• 「アースラボ」を、宿泊者及び地域住民が交流し、サステナビリティに関する取組やアイデアを共有する場として活用

商品概要

本商品の名称	ウェルス・リアルティ・トークン シックスセンシズ 京都（譲渡制限付）
投資対象資産 （不動産信託受益権等（注1））	シックスセンシズ 京都（投資対象不動産）を主たる信託財産とする不動産管理処分信託の受益権（「本件不動産受益権」といいます。）
発行価格の総額	27,274,000,000円
総資産LTV （注2）	46.0%
発行口数	27,274口
発行価格	100万円/口
申込単位	1口以上 1口単位
予想分配金利回り（注3）	2027年7月期：3.00%（注4） 2028年1月期：3.47%（注5）
運用期間	約4年11ヶ月 アセット・マネジャーの判断により、2029年9月1日以降、2031年1月31日迄の早期償還、又は2031年8月1日以降、3年間（2034年7月31日迄）の期間延長が可能 経済環境や投資対象不動産の運用状況等の著しい変化により、その時点において本件不動産受益権を売却しない場合には本受益権の元本を大幅に毀損する虞があるとアセット・マネジャーが判断した場合に限り、2029年8月31日までの期間においても早期償還の可能性あり
譲渡制限等	2027年7月31日に終了する信託計算期間(注6)終了後に最初に到来する決算発表日を初回とする各決算発表日(注7)の翌営業日以降の取扱金融商品取引業者が定める一定の期間以外は売却の申込みは不可 野村證券以外との売買及び口座移管は不可
償還金の原資	投資対象資産の売却代金 （注8）
発行者	委託者　合同会社ＷＲＭＳＴ１号 受託者　株式会社ＳＭＢＣ信託銀行
アセット・マネージャー	ウェルス・リアルティ・マネジメント株式会社
募集有価証券の種類	受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン （トークン化有価証券）
発行決定日	2026年8月3日（月）
募集期間	2026年8月19日（水）～8月28日（金）
入金最終日	2026年8月28日（金）
払込日	2026年9月1日（火）
受渡日	2026年9月2日（水）
初回決算期末	2027年7月31日（土）
初回分配金支払日	2027年9月30日（木）

• 本件不動産受益権又は投資対象不動産を、文脈に応じて、個別に又は総称していいます。
• LTVとは、Loan to Valueの略で、総資産LTVとは、総資産の試算額に対する借入金（タームローン）の割合を指します。
  総資産LTV=長期借入金総額÷信託設定日の信託勘定の総資産
• 予想数値は、一定の前提条件の下にアセット・マネジャーが算出した現時点の数値であり、今後の賃借人の経営状況・財務状態の変動若しくは貸借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等による運用環境の変化、火災や災害等の発生による物件の状況の変化又はローン金利及び関連費用の変動等状況の変化により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、収益及び分配金は大きく変動する可能性があるため、当該予想数値の実現や達成を保証するものではありません。また、予想分配金利回りは、元本の一部払戻しを含む1口当たり予想分配金（税引き前）を基に算出されています。
• 2026年9月1日～2027年7月31日（334日）の年率（365日）換算です。
• 2027年8月1日～2028年1月31日（184日）の年率（365日）換算です。
• 毎年1月及び7月の各末日並びに信託終了日を信託計算期日とし、各信託計算期日の翌日（同日を含みます。）から、その後に最初に到来する信託計算期日（同日を含みます。）までの期間を信託計算期間とします。ただし、初回の信託計算期間は、信託設定日（同日を含みます。）から2027年7月末日（同日を含みます。）までとします。
• 各信託計算期間終了日から2ヶ月後以内の日です。
• 不動産信託受益権等の売却により償還金の原資が賄われます。

本商品の詳細については
目論見書をご確認ください

目論見書

主なリスク

投資対象不動産に関するリスク

• 本信託は、信託財産を不動産信託受益権である本件不動産受益権として保有することが見込まれており、本件不動産受益権の信託財産は単一の不動産である投資対象不動産となることが見込まれています。そのため、本信託は、経済的には、投資対象不動産を直接所有している場合とほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、本信託の受益権である本受益権に対する投資に関しては、以下の投資対象不動産に関するリスクが存在します。

投資対象不動産の価格変動リスク及び鑑定評価額との価格乖離リスク

• 本信託は投資対象不動産の価格変動の影響を受けます。
• 本信託においては、信託期間が固定期間とされており、原則として、信託期間の終了時には本受益権を償還することとなるため、本件不動産受益権又は投資対象不動産を処分すべき時期が事実上信託期間中に限定されます（一定の場合、運用期間の延長ができるものとされていますが、延長期間には制限があるため、本件不動産受益権又は投資対象不動産を処分すべき時期が限定されることは避けられません。）。そのため、投資対象不動産の価格変動の影響を回避することが困難です。
• 投資対象不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見であり、実際の市場において成立し得る不動産価格と一致するとは限らず、乖離する可能性があります。また、当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
• 投資対象不動産の鑑定評価額及び実際の市場において成立しうる不動産価格は、投資対象不動産の運営状況、投資対象不動産が所在する地域の状況、投資対象不動産の建物又は設備の状況、投資家等による投資対象不動産の購入需要の状況等により、将来に亘って大きく変化する可能性があります。

投資対象不動産の収益及び費用変動リスク

■ 投資対象不動産の収益変動リスクについて

• 本信託の収益は、投資対象不動産の収入に依存しており、投資対象不動産の稼働率、賃料水準、賃料等の支払状況その他の運営実績、投資対象不動産のオペレーターの運営能力、景気動向等様々な理由により変動し、収益の保証はありません。また、投資対象不動産に係る賃貸借契約は、実質的に投資対象不動産のホテル運営利益（損失を含みます。以下同じです。）に左右される変動賃料によるため、投資対象不動産の売上又は利益の減少等が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。そのため、変動賃料が下落する一方で金利の利率が上昇する等の状況下では、本借入れの利払いが出来ず、強制売却事由に抵触する結果、レンダー主導での本件不動産受益権又は投資対象不動産等の売却が実施される可能性があります。本件不動産受益権又は投資対象不動産等が売却された場合、売却代金はまず本借入れに対する弁済に充てられることから、その売却価格によっては、本受益権の元本の償還の額が減少し、又は元本の償還が全く行われない場合があります。

■ 投資対象不動産の費用変動リスクについて

• 本信託の費用は、投資対象不動産の費用に依存していますが、受託者やその業務委託先に対する報酬等の投資対象不動産以外の費用もあります。これらの費用は、投資対象不動産の劣化状況、災害等による被災、資本的支出の計画、投資対象不動産における事故等、受託者やその業務委託先の報酬水準の変更、法令の制定又は改廃等様々な理由により変動し、増大する可能性があります。

投資対象不動産の流動性に関するリスク

• 不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく流動性が低いため、投資対象不動産についても流動性が低く、適切な時期及び価格その他の条件で譲渡することが困難となる場合があります。投資対象不動産はホテルですが、不動産の中でも、特に、ホテル、旅館及び付帯施設は、住宅・オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手及び買い手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。とりわけ、本借入れに関しては、投資対象不動産に担保権が設定される場合があり、かかる担保権が設定された場合には、受託者は、その資産を担保の解除手続等を経ることなく譲渡できないことから、流動性がさらに制限される可能性があります。

投資対象不動産の利用状況及び賃貸借に関するリスク

• 投資対象不動産の収入及び費用並びにその価値は、客室稼働状況、利用状況、テナントの資力、入居又は退去の状況、景気動向、周辺環境、不動産の経年劣化の状況、投資対象不動産と同業の他の不動産との競合状況その他の需要状況等により大きく影響を受けるおそれがあります。
• 投資対象不動産について締結される賃貸借契約において規定される賃料はホテル運営利益に連動する変動賃料のみです。かかる変動賃料は、原則として、投資対象不動産に係るホテル運営利益から、①賃借人と当該オペレーターとの間のホテル運営委託契約に基づき当該オペレーターに対して支払われる運営委託料、及び、②当該賃貸借契約に基づき賃借人が収受する賃借人（マスターリース会社）の維持管理費用相当額を見込んで合意された金額を控除した金額とされています。このようにホテル運営利益に連動する変動賃料を含む賃貸借契約においては、ホテル運営利益が投資対象不動産の収入に反映されるため、ホテル運営利益の上昇局面において、その収益向上の成果を直接本信託に取込むことが可能になる一方、ホテル収益の下降局面において、本信託の収益が大幅に減少する可能性があります。特に、投資対象不動産に係る賃貸借契約のように、固定賃料を含まない賃料体系の場合には、固定賃料による収益の下支えがないため、計算上は変動賃料の金額がマイナスになる可能性があり、そのような場合は当該月の賃料はゼロとなり、翌月以降の賃料の金額から当該マイナス分が差し引かれることによって、一定期間にわたってホテル運営利益が生じず、変動賃料が全く得られなくなる可能性があります。
• また、本ホテルは、2024年4月の開業からまだ日が浅く、その業績等は、鑑定評価に基づく巡航水準（一般財団法人日本不動産研究所が作成した投資対象不動産等に係る「不動産鑑定評価書」に記載された、投資対象不動産等に関して不動産鑑定士が鑑定評価額を算出する際に、過年度における収支実績・予測を踏まえ、さらに今後の宿泊マーケットの動向や投資対象不動産の競争力も加味して査定された投資対象不動産の安定的な事業収支を基に委託者が算出したホテルの運営利益等をいいます。当該数値は、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性があります。また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません。）の前提となっている業績の水準には到達しておらず、今後巡航水準に到達する保証もありません。なお、本ホテルの業績等は、2026年8月3日現在まで過年度において、当初運営計画において見込まれた水準に到達していません。また、十分なトラックレコードが蓄積されていないことから、その運営利益等を正確に予想することが困難です。今後、本ホテルの運営状況が向上せず、本ホテルの運営利益がアセット・マネジャーの予想を下回った場合、想定している時期に想定している収益等が得られず、本信託の業績に悪影響をもたらす可能性があります。
• 投資対象不動産について締結される賃貸借契約は契約期間中であっても終了することがあり、また、賃貸借契約で定める賃料収入が常に得られる保証はありません。締結された賃貸借契約の内容が当事者間の合意や法律の規定等に従い後日変更されることもあります。さらには、締結された賃貸借契約が期間満了その他の理由により終了した場合、代替又は後継となるべき賃貸借契約が締結されなかったり、締結されても、その条件が過去の賃貸借契約よりも賃貸人に不利なものとなることもあります。

投資対象不動産の処分に関するリスク

• 投資対象不動産を処分する場合には、売却した当該投資対象不動産に関する責任として、修補費用等の費用や損害賠償責任等の責任を負担することがあります。
• 投資対象不動産を処分する場合には、処分価格の保証はなく、信託設定日時点の評価額より相当に廉価で処分する場合があります。
• 一般に、投資対象不動産を処分する場合には、不動産売買に係る仲介手数料等、アセット・マネジャーに支払う売却時報酬、受託者へ支払う終了時信託報酬等の各種の費用が生じますが、これらの費用は、受託者やその業務委託先の報酬水準の変更、法令の制定又は改廃等様々な理由により変動し、増大する可能性があります。また、信託財産が負担する当該費用の分だけ、本受益権の配当及び元本償還の原資となる信託財産は減少することになります。なお、アセット・マネジャーに支払う売却時報酬については、「お取引にあたって」をご参照ください。
• 強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却し又は売却するよう受託者に指示する権限を取得する旨がレンダーとの間の本借入関連契約において合意される予定です。そのため、強制売却事由が生じた場合には、本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合があります。
• なお、本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却された場合、売却代金はまず本借入れに対する弁済に充てられることから、その売却価格によっては、本受益権の元本償還の額が減少し、又は元本償還が全く行われない場合があります。

シングル・テナント物件に関するリスク

• 投資対象不動産は、単一のテナントへ建物全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件です。投資対象不動産の主要テナント1件の資力が悪化する等によりほぼ全ての賃料の支払いが滞る場合があります。また、シングル・テナント物件の場合、一般に、既存テナントが退去した際に、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、又は代替テナント確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。賃料水準を引き下げた場合には、鑑定評価額及び市場において成立し得る不動産価格の下落に繋がる可能性があります。

ホテルへの投資に関するリスク

• 投資対象不動産はホテルです。ホテルの業績や収益は、地域における競争・旅行宿泊需要の動向や、国内外の社会経済の状況、季節要因、賃借人等による施設の運営状況等ホテル運営に関する事象により大きく変動する傾向があります。投資対象不動産の賃料はホテル運営利益に連動する変動賃料であるため、本信託の業績は、上記事象の動向に大きく影響を受けます。これらの動向を受けて場合によっては、テナントの退去が生じ、又はテナントの維持若しくは新規テナントの確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。ホテル・旅館業界における業績や収益は、一般に以下のものを含む様々な要素により悪影響を受ける可能性があります。
• 国内外の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、新型コロナウイルス感染症などの伝染病の流行等による消費者行動の変化や制限などの影響を受けた宿泊施設利用者数の減少
• 政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンド旅行者数の減少
• 旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行
• 保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
• 周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
• 当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客が依存している場合の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下
• 類似するコンセプトのホテル・旅館との競合による集客力の低下
• 旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化
• 機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
• 提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
• 従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
• 旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）に基づく営業許可その他許認可の取消し
• ホテル・旅館業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、権利等をオペレーターが有している場合もあり、また、運営に当たり高度な知識が要求されます。投資対象不動産におけるホテルの運営は投資対象不動産に係る賃借人との間でホテル運営委託契約を締結するオペレーターが行いますが、当該ホテル運営委託契約が解除又は終了し、ホテル運営を行うオペレーターが不在となると、代替するオペレーターとなり得る者が少ないために、代替オペレーターが確保できるまでのホテルの休業期間が長期化し、本ホテルの客室稼働率が大きく低下すること、代替するオペレーター確保のために運営委託手数料を増額せざるを得なくなること等運営委託契約の条件が不利になること、代替オペレーターへの移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になることがあり、その結果、本信託の業績に悪影響をもたらし、また、一定期間にわたってホテル運営利益が生じず、変動賃料が全く得られなくなる場合には、本受益権の分配金の支払いが全く行われなくなる可能性があります。また、ホテルである投資対象不動産の運営については、投資対象不動産に係るオペレーターであるIHG Japan Management合同会社の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられます。しかしながら、必要な人的基盤等の維持や適切な業務遂行、市場における競争力等が継続できる保証はなく、また、同社がこれらの能力を喪失したり、同社との契約が終了し又は解除された場合、代替する能力を持つオペレーターが見つからない可能性や高額の費用負担が必要となる可能性があります。また、ラグジュアリーホテルは、そのホテル仕様の個別性が特に高いことから、代替する能力を持つオペレーターが特に少なくなったり、代替オペレーターへの委託に先立ち、個別性のある部分について大幅な仕様変更が必要になり、特に高額の費用負担が生じる可能性があります。これらの結果、本信託の業績に悪影響をもたらす可能性があります。さらに、投資対象不動産に係るオぺレーターは、他の顧客からホテルの運営業務等を受託し、投資対象不動産に係る業務と類似又は同種の業務を行う可能性があり、これらの場合、当該他の顧客の利益を優先することにより、本信託の業績に悪影響をもたらす可能性があります。
• また、ホテルの競争力の維持・強化のためにはホテルの設備等の更新投資が重要ですが、経済的・物理的な要因その他により、十分な設備等の更新が実施できない場合や期待どおりの効果が得られない場合、ホテルの業績に影響を与える可能性があります。そのため、本信託の業績も、更新投資の効果により影響を受ける可能性があります。また、FF&Eの取得、修繕、更新等にかかる費用は本信託が負担することとなりますが、その負担能力を超えて取得、修繕、更新等を行うこととなった場合、本信託の業績に影響を及ぼす可能性があります。
• 2026年8月3日現在、本ホテルの宿泊者の多くはインバウンド旅行者であり、また、投資対象不動産の特性上、季節要因により旅行客数が変動しやすいことが挙げられることから、インバウンド旅行者数の減少及び季節要因に起因する客室需要の低下等により本ホテルのホテル運営利益（GOP：Gross Operating Profit）が減少し、本信託の業績に悪影響をもたらす可能性があります。さらに、投資対象不動産は自然派ラグジュアリーホテルブランド「シックスセンシズ」の日本初進出施設であり、2024年4月の開業からまだ日も浅いため、十分な実績がなく、今後の実績を予測することは困難であるとともに、認知度向上の過程にあることも踏まえ、投資対象不動産周辺の競合ホテルとの競争激化により集客力が低下し、本信託の業績に悪影響をもたらす可能性があります。

本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク

• 本受益権は、金融商品取引所等の上場対象有価証券とはされておらず、上場の予定もありません。
• 決算発表日後の一定の期間（売却申込可能期間）に限り、本受益者から本受益権の売却の申込みがあった場合において、野村證券が定める買付条件による本受益権の購入を希望する投資家から買付の申込みがあったときは、双方の申込みのうち一致する口数に限って売買約定を成立させる予定ですが、当該買付条件により本受益権の購入を希望する投資家が存在しない場合又は売却申込みに係る口数（又は当該売却申込みを含めた複数の売却申込みに係る口数の合計）を下回る口数の買付申込みしか存在しない場合には、売却申込みに係る取引の全部又は一部が成立しないものであり、本受益権の流動性は何ら保証されるものではありません。加えて、売却申込可能期間においては、野村證券を相手方とする売却の申込みを受け付ける場合がありますが、かかる方法による売却申込みの金額が野村證券の定める基準額を超える場合など、野村證券の裁量に基づく判断によりかかる方法による売却を実施しない場合もあることから、かかる方法によっても本受益権の流動性は何ら保証されるものではありません。また、本受益者からの本受益権の売却の申込み及び本受益権の購入を希望する投資家からの買付の申込みは、それぞれ2027年7月31日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日を初回とする各決算発表日の翌営業日以降の野村證券が定める一定の期間に限られており、本受益権の譲渡の機会には時期的な制限もあります。さらに、各信託計算期間において本件不動産受益権の全部又は一部の売却が公表された場合には、野村證券は、売却申込可能期間であっても、当該公表時点から一定の期間、本受益者からの本受益権の売却の申込み及び本受益権の購入を希望する投資家からの買付の申込みの受付けを停止する可能性があります。したがって、本受益権を売却（又は購入）しようとする際に、希望する時期に希望する価格で売却（又は購入）することができない可能性があります。詳しくは野村證券へお尋ねください。
• 本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができず、その承諾は「ibet for Fin」を介した譲渡のみによって行われるため、「ibet for Fin」を介さずに譲渡することができません。なお、相続発生時及び大規模自然災害発生時に譲渡を希望した場合であったとしても、譲渡機会は売却申込可能期間に限定され、かつ、買付申込みの口数によっては、売却申込みに係る取引の全部又は一部が成立しない可能性があります。また、本受益者は、信託終了日の9営業日前の日（同日を含みます。）以降は、本受益権の譲渡に係る約定をすることはできず、信託終了日の7営業日前の日（同日を含みます。）以降は、受益権原簿の名義書換請求（本受益権の譲渡及び相続による承継並びに証券口座移管に基づくものを含みますがこれらに限られません。）を行うことはできません。ただし、本受益権の償還に際し、業務規程に基づき、野村證券が本受益者から本受益権を買取る場合の本受益権の譲渡に係る約定及び受益権原簿の名義書換請求については、この限りではございません。したがって、本受益者は、本受益権を希望する時期に希望する価格又は方法で売却（又は購入）できない可能性があります。

本借入れ及び本借入れの借換え（リファイナンス）に関するリスク

• 本借入関連契約においては、有利子負債比率（LTV）及び元利金支払能力を判定する指標（DSCR（Debt Service Coverage Ratio））等一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項や禁止行為、配当停止事由、強制売却事由等が設けられる予定です。例えば、有利子負債比率（LTV）については、レバレッジ効果の程度を計るため、一定の時点における本件不動産受益権の鑑定評価額に対する本借入れの未返済元本残高の総額の割合が一定割合（以下「LTV基準値」ということがあります。）以下であることを確認するためのテストが行われる予定であり、また、元利金支払能力を判定する指標（DSCR）については、一定の期間における受託者の本件不動産受益権又は投資対象不動産に係る収入を基礎として算出される金額が、本借入れ（タームローン）に係る元本残高に所定の年率を乗じた金額の一定の倍数（以下「DSCR基準値」ということがあります。）以上であることを確認するためのテストが行われる予定であるところ、これらのテストにおいて各基準値を定められた回数を超えて、LTV基準値については下回った場合、DSCR基準値については上回った場合には、配当停止事由、強制売却事由等に該当する可能性があります。これらの財務制限条項や禁止行為、配当停止事由等により、鑑定評価額が2026年8月3日現在の鑑定評価額から一定程度以上減少した状態が一定の期間継続した場合や、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等の一定の場合には、本受益者に対する配当が制限され、又は停止される可能性があるほか、本信託の変更その他の事項が制限される可能性があります。また、かかる財務制限条項や禁止行為等に抵触した場合、本借入れの返済期日の延長が行われた場合等の一定の場合には、本件不動産受益権又はその裏付けとなる投資対象不動産の売却が強制され、又は本借入れに係る借入金の元利金について期限前返済を求められる可能性があります。本信託の収入は、実質的に投資対象不動産のホテル運営利益に左右される変動賃料に連動するところ、ホテルの業績や収益は、地域における競争・旅行宿泊需要の動向や、国内外の社会経済の状況、季節要因、賃借人等による施設の運営状況等ホテル運営に関する事象により大きく変動する傾向があるため、固定賃料や固定賃料と変動賃料を組み合わせている場合やホテル以外の用途の不動産の場合と比較して、ホテルの稼働率や単価の下落によるホテル運営利益の低下に伴い、本借入関連契約の財務制限条項や禁止行為、配当停止事由等に該当したり、本借入れの利払いができず期限の利益を喪失し、本件不動産受益権又はその裏付けとなる投資対象不動産の売却が強制されるおそれが高いと言えます。
• 本借入れに伴い、本信託財産である本件不動産受益権に担保権を設定することが予定されています。本借入れについて期限の利益を喪失した場合等で当該担保権が実行された場合、担保権が設定された資産に関する権利を廉価で喪失する可能性があります。
• 本借入れを行うことによりレバレッジ効果が生じるため、本件不動産受益権又は投資対象不動産等の収益・資産価値変動が、本受益権の収益・価格変動により相対的に大きく反映される可能性があります。
• 本借入れの借換え（リファイナンス）を行う可能性もありますが、借入れの可能性及び条件は、本信託の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、希望する時期及び条件でリファイナンスを行うことができる保証はなく、その結果、希望しない時期の資産売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。また、前記の借入方針で本借入れのリファイナンスを行う可能性もありますが、リファイナンスの金利その他の条件やこれに関する費用は、市場動向及び本信託財産の資産価値等に左右されるとともに、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。このため、その条件によってはリファイナンスの金利が上昇すること又はリファイナンスに関する費用が増加することにより、本信託の収益等に悪影響が生じる可能性があります。また上記の期限の利益喪失時の担保実行のおそれ等の本借入れに関するリスクは、リファイナンスに係る借入れにも妥当します。

金利変動リスク

• 本借入れにおける金利は変動金利であり、金利情勢その他の要因により金利が増加し、本借入れに関する費用が増加するリスクがあります。

本受益権の元本償還に関するリスク

■ 早期償還について

• 信託設定日以降2029年8月31日までの期間においては、経済環境や投資対象不動産等の運用状況等の著しい変化により、その時点において本件不動産受益権を売却しない場合には本受益権の元本を大幅に毀損する虞があるとアセット・マネジャーが判断した場合に限り、また、2029年9月1日以降においては、本件不動産受益権の売却価格が、早期売却下限価格を上回るとアセット・マネジャーが判断した場合、又は早期売却下限価格にかかわらず、経済環境や投資対象不動産等の運用状況等の変化により、その時点における本件不動産受益権の売却が本受益者の利益に資するとアセット・マネジャーが判断した場合は、2031年7月期以前に、本件不動産受益権を売却することがあります。

• なお、売却に当たっては、アセット・マネジャーは、当該売却に係る判断の根拠（信託設定日以降2029年8月31日までの期間に売却する場合及び2029年9月1日以降に早期売却下限価格を下回る価格で売却する場合においては、その理由及び売却先の決定経緯を含みますが、当該売却先の承諾を得られた範囲に限ります。）等を明らかにするものとします。

■ 期間延長について

• アセット・マネジャーは、本受益者の利益最大化のために必要と判断する場合、必要に応じて当該時点の借入れの借換え（リファイナンス）を検討するとともに、信託計算期間である2031年7月期が終了した後から3年間、2034年7月31日（2034年7月期末）までを限度として運用期間の延長を決定する場合があります。

■ 償還金額について

• 償還時にお客様が受け取る金額は、発行価格を下回ることがあります。
• 本件不動産受益権の売却に際しては、不動産売買に係る仲介手数料、アセット・マネジャーに支払う売却時報酬等の費用が生じることがありますが、信託財産が負担する当該費用の分だけ、本受益権の配当及び元本償還の原資となる信託財産は減少することになります。なお、アセット・マネジャーに支払う売却時報酬については、「アセット・マネジャーへ支払われる報酬について」をご参照ください。本受益権の元本償還の時期については最長3年間の期間延長が可能とされていますが、かかる期間延長を行った場合であっても、本件不動産受益権の売却機会やより高値での売却が保証されるわけではなく、本件不動産受益権の売却ができない可能性や、元本償還を実施するため、廉価での売却が行われる可能性があります。

税制関連リスク

• 本信託及び本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託に適用される法令・税・会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託及び本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の税負担が増大し、本信託及び本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の維持が困難になる可能性があります。
• 税制改正等による本受益権の分配金の取扱いの変更等に伴い、取扱金融商品取引業者においてシステムの修正等が必要になる可能性があります。当該対応が適時に行われない場合、本受益権を保有する投資家に事務手続等の負担が生じる可能性があります。
• 本受益権に投資しようとする投資家は、各投資家の状況に応じて、本受益権に投資することによるリスクや本受益権に投資することが適当か否かについて各自の会計・税務顧問に相談する必要があります。

デジタル証券及びそのプラットフォームに関するリスク

• 本受益権は、受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）に定める振替機関において取り扱われません。本受益権の売買その他の取引に当たっては、金融コンソーシアムが運営、管理するブロックチェーンネットワークの存在を前提とする情報システムが用いられており、かつ、本受益権はブロックチェーンネットワーク及びコンセンサス・アルゴリズムを用いて、権利の移転や権利の帰属に係る対抗要件である受益権原簿の記録の管理が行われています。
• そのため、本受益権の受益権原簿記録の管理に用いるブロックチェーンネットワーク若しくは受益権原簿を管理する受託者が管理するシステムや使用する通信回線に重大な障害が生じた場合又は取扱金融商品取引業者のシステム障害等により、取引情報を金融コンソーシアムが運営、管理するブロックチェーンネットワーク又は受託者が管理するシステムに通常どおり連携できなくなった場合（主に想定される事態として、①「ibet for Fin」において本受益権を表示する財産的価値（トークン）の記録及び移転に係るトランザクションを承認するノードを唯一保有する株式会社BOOSTRYのシステム障害等により、発行、移転、償還、原簿書換等が通常どおり行えなくなった場合、②取扱金融商品取引業者のシステム障害等により、取引情報を受託者に通常どおり連携できなくなった場合）には、本受益権の信託配当及び元本償還、譲渡及び譲渡に係る受益権原簿の記録等に大幅な遅延が生じ、又はこれらができなくなり、損害を被る可能性があります。

本商品における主なリスク項目

本商品において想定される主なリスク項目を記載しています。ただし、本商品への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。詳細は野村證券より電子メールなどで交付する目論見書をご確認ください。
以下、目論見書「５ 投資リスク」より項目のみ抜粋しております。

■ 投資対象不動産に関するリスク

• 投資対象不動産の価格変動リスク及び鑑定評価額との価格乖離リスク
• 投資対象不動産の収益及び費用変動リスク
• 投資対象不動産の流動性に関するリスク
• 投資対象不動産の利用状況及び賃貸借に関するリスク
• 投資対象不動産の処分に関するリスク
• シングル・テナント物件に関するリスク
• ホテルへの投資に関するリスク
• 投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク
• 投資対象不動産の災害・毀損等に関するリスク
• 1物件に依拠するリスク

■ 本受益権に関するリスク

• 本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク
• 本受益権の価格に関するリスク
• 本受益権の信託配当、元本一部払戻し及び元本償還に関するリスク
• 本受益権の発行に関するリスク

■ 仕組みに関するリスク

• 受益証券発行信託及び不動産管理処分信託のスキーム関係者への依存リスク
• 本借入れ及び本借入れの借換え（リファイナンス）に関するリスク（レンダーによる財務制限条項や禁止行為、配当停止事由、強制売却事由等について）
• 金利変動リスク
• デジタル証券及びそのプラットフォームに関するリスク
• 本受益権の償還のタイミングに関するリスク

■ 税制関連リスク

■ その他

お取引にあたって

お取引の対象・条件について

• 一般口座（一般扱い）又は特定口座（源泉徴収あり・源泉徴収なし）でのお取引が可能です。一般口座又は特定口座（源泉徴収なし）でのお取引を選択された場合は、お客様ご自身で確定申告をしていただく必要がございます。
• NISA口座の対象外です。
• 野村證券以外の口座への移管はできず、また野村證券以外を通じた売買もできません。
• 1口未満の口数の取扱いはできません。

税務上の取扱いについて

• 日本の居住者（個人）である本受益者に対する課税上の一般的な取扱いは以下のとおりです。なお、 税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

• 本商品の収益の分配（当期未処分利益を超える分配は、元本の払戻しとされ、後述の譲渡所得等としての課税の取り扱いを受けます。）は、20.315%（15%の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1%^注）及び5%の地方税の合計）の税率で源泉徴収及び特別徴収されます。

• また、本商品の譲渡損益及び償還損益（元本の払戻しが行われる場合には、当該元本の払戻しによる損益が含まれます。）は、原則として、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。

• （注）2027年以降当分の間、新たな付加税として所得税の額に1%の税率を乗じた防衛特別所得税の課税が導入されます。また、同年以降、復興特別所得税の税率を現行の2.1%から1.1%に引き下げるとともにその課税期間を2047年までとすることとされています。なお、復興特別所得税と防衛特別所得税の合算税率は現行の復興特別所得税と同じ2.1%となりますが、上記のとおり課税期間は異なることとなります。

個人/法人の情報の取扱いについて

本商品に係る管理や報告、セキュリティ・トークン管理システム運用のために、本商品の受託者である株式会社ＳＭＢＣ信託銀行、セキュリティ・トークン管理システム提供者である株式会社BOOSTRY及び野村證券に、既に開示した又は今後開示するお客様の以下の個人/法人の情報及び非公開情報を各当事者が相互に提供することに同意いただく必要がございます。

• お客様の氏名/名称、住所/所在地、郵便番号、電話番号、生年月日、保有口数、個人/法人区分、税区分、メールアドレス、本商品の売買等の取引内容及びその他お客様が申し出た一切の情報
• 分配金や償還金等の受領方法に係る情報、その他発送物の送付先や代理人に係る情報など受益権管理事務に必要な情報
• マネー・ローンダリングの防止等を目的として、本受益者の確認を行う場合において必要な情報

売買時の手数料について

本商品を募集又は野村證券との相対取引によりお買付いただく場合は、発行価格又は参考価格に経過配当調整額を加算した価格を買付価格とし、購入対価のみをお支払いいただきます。運用期間中に本商品の売却を希望される場合は、野村證券が提示する価格で売却が可能となる場合がありますが、売却の機会は保証されているものではありません。詳細は「本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク」をご参照ください。参考価格、経過配当調整額、売買価格については「こちら」をご参照ください。

受託者へ支払われる信託報酬について

受託者には、以下の信託報酬等が支払われます。

種 類	報酬の額
当初 信託報酬	以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨て。）を上限として別途委託者と受託者で合意するものです。 当初信託報酬 ＝ A ＋ B A ＝ 信託設定日時点の本信託の総資産（本信託の貸借対照表における総資産をいいます。）×0.2%（税込0.22%） B ＝ 本信託契約の締結日（同日を含みます。）から信託設定日（同日を含みます。）までの間に受託者が本信託に関して負担した実費（当該実費に係る消費税等を含みます。）相当額（受託者負担実費相当額） 当初信託報酬の支払時期は、信託設定日以降の委託者及び受託者が別途合意した日とします。
期中 信託報酬	各信託計算期間毎に、以下の算式により算出される金額（除算は最後に行うこととし、1円未満の端数は切り捨て。）を上限として別途委託者と受託者で合意するものです。 期中信託報酬 ＝ A×0.2%（税込0.22%）× B ÷ 365（1年を365日とする日割計算） ＋ C A ＝ 以下に記載する信託報酬の支払日（以下「期中信託報酬支払日」といいます。）の直前の信託計算期日時点（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日時点）の本信託の総資産 B ＝ 期中信託報酬支払日に対応する信託計算期間に含まれる実日数 C ＝ 期中信託報酬支払日に対応する信託計算期間中に受託者が本信託に関して負担した会計監査費用（当該会計監査費用に係る消費税等を含みます。） 期中信託報酬の支払時期は、各信託計算期日（当該日が営業日でない場合には前営業日とします）。なお、(i)各年1月に到来する期中信託報酬支払日に対応する信託計算期間は前年8月1日（初回は信託設定日。）（同日を含みます。）から同年1月末日（同日を含みます。）とし、(ii)各年7月に到来する期中信託報酬支払日に対応する信託計算期間は同年2月1日（同日を含みます。）から同年7月末日（同日を含みます。）とし、(ⅲ)信託終了日を期中信託報酬支払日とする場合の対応する信託計算期間は、信託終了日の直前に到来する2月又は8月の1日（同日を含みます。）から信託終了日（同日を含みます。）までとします。
終了時 信託報酬	以下の算式により算出される金額（円未満の端数は切り捨て。）を上限として別途委託者と受託者で合意するものです。 終了時信託報酬 ＝ 信託終了日の直前の信託計算期日時点の本信託の総資産 × 0.2%（税込0.22%） 終了時信託報酬の支払時期は、信託終了日とします。
清算時 信託報酬	以下の算式により算出される金額（円未満の端数は切り捨て。） 清算時信託報酬＝ 信託終了日の翌日以降に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額又は普通預金利息相当額 清算時信託報酬の支払時期は、信託の清算が結了した日とします。

なお、受託者は、BOOSTRYに対し、E-Primeの利用料（なお、「ibet for Fin」の利用料は、E-Primeの利用料に含まれています。）として、本信託財産より以下の金額を支払います。
年間金1,200千円（税込金1,320千円）

野村證券は、業務委託契約（代理受領・配当事務等）（野村證券と受託者の間で締結した2024年6月24日付業務委託基本契約書（代理受領・配当事務等）（その後の変更を含み、以下「業務委託基本契約（代理受領・配当事務等）」といいます。）及び野村證券と受託者との間で2026年8月19日付で締結する業務委託個別契約書（代理受領・配当事務等）（以下「業務委託個別契約（代理受領・配当事務等）」といいます。）を総称したものをいいます。以下同じです。）に基づく業務委託料として、本信託財産より、委託料計算期間（以下に定義します。以下同じです。）ごとに、以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨てます。）を上限として、受託者と野村證券が別途合意する金額を収受します。
　業務委託料の上限額＝（A×0.2％（税込0.22％））× B÷365（1年を365日とする日割計算）
　A ＝ 信託設定日時点の本受益権の元本金額の総額
　B ＝ 該当する委託料計算期間に含まれる実日数

委託料計算期間とは、各委託料計算期日（以下に定義します。以下同じです。）の翌日（当日を含みます。）から、その直後に到来する委託料計算期日（当日を含みます。）までの期間をいいます。ただし、初回の委託料計算期間は、信託設定日（当日を含みます。）からその直後に到来する委託料計算期日（当日を含みます。）までとします。
委託料計算期日とは、信託計算期日を意味します。ただし、本信託が有効に存続している状態で業務委託基本契約（代理受領・配当事務等）又は業務委託個別契約（代理受領・配当事務等）が終了又は解除された場合における当該終了又は解除後の委託料計算期日は、受託者と野村證券間で協議し決定するものとします。
業務委託料の支払時期は、該当する委託料計算期間の業務委託料について、野村證券から請求があった日の属する月の翌月末日（当該日が営業日ではない場合は、前営業日とします。）です。

アセット・マネジャーへ支払われる報酬について

アセット・マネジャーには、アセット・マネジメント業務委託契約に基づき、以下の報酬が支払われます。

種 類	報酬の額
アップフロント 報酬	本信託契約に定める本信託の各受益権の当初の元本額の合計金額（以下「当初元本合計金額」といいます。）に1.2％を乗じた金額（1円未満切り捨て）（消費税及び地方消費税別）とします。 アップフロント報酬の支払時期は、受託者が当該不動産信託受益権を取得した日とします。
期中 運用報酬	AM報酬計算期間（毎年1月及び7月の末日（同日を含みます。）に終了する6ヶ月間を意味します。なお、初回のAM報酬計算期間は、アセット・マネジメント業務委託契約の締結日（同日を含みます。）から2027年7月末日（同日を含みます。）までの期間を意味し、最終のAM報酬計算期間は、アセット・マネジメント業務委託契約の終了日（アセット・マネジャーがアセット・マネジメント業務委託契約に基づく地位を第三者に譲渡することによりアセット・マネジメント業務委託契約の当事者から離脱した場合を含みます。）の直前に到来する1月又は7月の末日の翌日（同日を含みます。）からアセット・マネジメント業務委託契約の終了日（同日を含みます。）までの期間を意味します。以下同じ。）毎に、以下の算式により算出される金額（1円未満切り捨て）（消費税及び地方消費税別）とします。 （算式） 期中運用報酬＝A×B÷2 A：当初元本合計金額 B：0.4% ただし、初回及び最終のAM報酬計算期間については、以下のとおりとします。 （算式） 期中運用報酬＝A×B×C÷D A：当初元本合計金額 B：0.4% C：当該AM報酬計算期間の実日数 D：365 期中運用報酬の支払時期は、当該AM報酬計算期間の末日が属する月の翌月末日とします。
インセンティブ 報酬	インセンティブ報酬参照期間（毎年5月及び11月の末日（同日を含みます。）に終了する6ヶ月間を意味します。なお、初回のインセンティブ報酬参照期間は、2026年9月1日から2027年5月末日（同日を含みます。）までの期間を意味し、最終のインセンティブ報酬参照期間は、本件不動産受益権又は投資対象不動産の売却による売却代金の入金日とアセット・マネジメント業務委託契約の終了日（アセット・マネジャーがアセット・マネジメント業務委託契約に基づく地位を第三者に譲渡することによりアセット・マネジメント業務委託契約の当事者から離脱した場合を含みます。）のうち先に到来した日（以下「インセンティブ報酬参照終了日」といいます。）の直前に到来する5月又は11月の末日の翌日（同日を含みます。）からインセンティブ報酬参照終了日までの期間を意味します。）毎に、以下の算式により算出される金額（1円未満切り捨て）（消費税及び地方消費税別）とします。 （算式） インセンティブ報酬＝（A×B－C）×D÷365 A：インセンティブ報酬参照期間におけるNOI（不動産信託受託者の投資対象不動産に係る賃貸事業収入から不動産信託受託者が支払った賃貸事業費用（プロパティ・マネジャーの報酬、修繕費、公租公課を含みますがこれらに限られません。但し、資本的支出は含まれません。）を控除した金額から、受託者が支払った投資対象不動産に係る賃貸事業費用（保険料（ただし、保険期間に係る保険料を保険期間に対する対象期間の日数で按分した金額とします。）、修繕費を含みますがこれに限られません。ただし、資本的支出は含まれません。）を控除した金額をいいます。）を年換算した金額 A＝N×365÷D N：インセンティブ報酬参照期間におけるNOI B：Aの金額に応じて段階的に定められた一定の料率（最大30%） C：Aの金額に応じて段階的に定められた一定の控除額 D：インセンティブ報酬参照期間の実日数 インセンティブ報酬の支払時期は、当該インセンティブ報酬参照期間の末日が属する月の3か月後の月末日とします。
売却時 報酬	本件不動産受益権（本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了し、投資対象不動産等が本信託の信託財産に属することとなった場合には、投資対象不動産等。以下同じです。）が売却された場合には、本件不動産受益権の売却価格（消費税及び地方消費税を含みません。）に0.3％を乗じた金額（消費税及び地方消費税別）とします。 売却時報酬の支払時期は、当該売却の完了日以降の受託者及びアセット・マネジャーが別途合意した日とします。